房地产行业整体步入总量峰值与结构优化的阶段

房地产TOP10研究组 中指研究院

1.业绩规模

2020年，全国商品房成交金额实现同比增长8.7%，百强企业把握城市轮动复苏机遇，打造适销产品，加大营销力度，实现了规模稳步增长，销售总额超十万亿，市场集中度进一步提升。2021年，房地产市场面临较多不确定性，百强企业更加注重规模、效益和风险的平衡，旨在增强企业的综合竞争力。

(1)销售总额超十万亿，头部阵营趋于固化

2020年百强企业把握城市复苏机会加大推盘，动线上与线下资源，助力项目快速去化，销售规模稳步提升，销售总额超十万亿元，销售总额、销售面积分别达109771.6亿元、79634.7万平方米，同比增长12.8%和11.6%，增长率分别高于同期全国增幅4.1、9.0个百分点，继续跑赢大势。百强企业市场份额小幅扩大，行业集中度持续提升。2020年，百强企业销售额市场份额上升至63.2%，较上年提高2.3个百分点，但增幅继续回落。

百强企业发展目标注重平衡规模、效益和风险，将产品品质与服务品质作为核心竞争力，寻求企业高质量发展。在房地产行业快速扩张期，规模扩张是房企的主要诉求;随着市场趋稳、调控政策的出台，房企从追求规模转换到规模与效益并重;2020年“三道红线”等监管政策的持续出台，企业未来发展逻辑也必将重塑，过去的土地红利和金融红利远去，行业进入了管理红利时代，正式将严控风险提到战略目标高度上，未来将更加注重规模、效益及防风险三者的均衡发展，以期在稳定中谋求可持续发展。

(2)把握城市复苏轮动机遇，快推盘强营销促增长

2020年百强企业把握城市复苏机会加大推盘，动线上与线下资源，助力项目快速去化，销售规模稳步提升。一方面百强企业把握热点城市政策窗口期，抓住城市复苏机遇积极抢收，实现了销售业绩的稳步增长，一线及三四线城市成交占比提升。另一方面，百强企业因城施策把握主流需求，一线城市加大首置及首改类产品占比，二线及三四线城市聚焦首改类产品;同时加速对产品进行迭代升级，围绕客户深层次需求，注重健康、社交等要素，以差异化产品赢得市场。此外，百强房企紧跟市场形势迅速反应，适时调整营销策略，顺势开展线上销售模式，同时整合各渠道资源优势，打造线上线下立体营销体系，开启数字化营销新篇章。

2.运营表现

2020年，随着行业市场增速放缓和利润空间的下滑预期，房企面临土地成本高企、急迫降杠杆所带来的双重压力，百强企业不断强化运营能力，以内生增长促企业高质量发展。

(1)盈利能力持续下行，优秀企业控成本强管理保增收

2020年百强企业营业收入与净利润保持增长态势，增速较上年有所放缓。销售业绩的稳步增长带动营业收入和净利润的增长态势，百强企业营业收入均值达596.9亿元，净利润均值达71.5亿元，分别同比增长18.3%、9.8%，增速较上年减少2.8、4.4个百分点。由于营业成本上涨，百强企业净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收少增利”现象持续。

2020年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为11.2%、14.4%，盈利能力继续下降。受新冠、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降0.7、1.0个百分点。

(2)投资聚焦核心城市群，多元化融资保发展

2020年初受新冠影响，土地市场热度较低，企业拿地积极性受挫;随着得到控制，土地市场逐步升温，全年百强企业投资强度有所加大。50家百强代表企业全年拿地金额总量同比增长16.2%，其中招拍挂市场的拿地金额19402.6亿元，占全国300城土地出让金的32.0%;拿地金额占销售额比重均值达到35.0%，与上年同期相比增长4.2个百分点，拿地积极性有所回升。百强企业布局继续回归一二线，拿地聚焦热点城市群，长三角、粤港澳成为新增土储的主要区域。其中百强代表企业新增土储权益面积中近六成位于一二线城市，长三角、长江中游及粤港澳大湾区新增土储权益面积占全部新增面积的比例分别为22.8%、13.0%和10.5%。

2020年，房地产行业金融监管从严的总基调保持不变。下半年房地产金融监管不断强化，“三道红线”以及“两道红线”等监管新规出台，企业融资渠道持续收紧。在此背景下，百强企业国内信用债发行规模大幅增长，成为发行主力，海外债、ABS均出现不同程度的增长。随着房地产金融监管持续强化，百强企业积极拓展股权融资渠道，通过赴港上市、增发配股、引入战投等方式补充资金。

3.风险管理

房地产长效机制持续实施，百强企业将面临更加精细化监管环境。一方面，百强企业积极降负债、改善现金流，密切关注政策实施进度，把握好销售端现金流入，防范流动性风险。另一方面，百强企业也应关注投资风险，警惕货值不足、货值结构不合理和高价地带来的运营和资金风险。

(1)三道红线下降档初显成效，促回款保障资金链安全

“三道红线”影响下，百强企业积极降负债，但负债水平仍处于高位。2020年，百强企业资产负债率均值、剔除预收账款后的资产负债率均值分别为78.7%、70.9%，较上年下降0.7、0.9个百分点，净负债率均值为94.6%，较上年下降9.6个百分点。

2020年针对重点房企的资金监测和融资管理规则、银行业金融机构的房地产贷款集中度管理制度先后出台，对房企债务水平提出直接的优化目标，并直接增加目标达成的约束条件。因此，在房地产金融审慎管理和偿债高峰双重压力下，房企需在发展中解决降负债问题，应顺势而为，转变经营方式，坚持量入为出、动态管理、审慎决策。

(2)精准投资储备充足的货值，理性决策谨防高价地风险

随着融资环境的再度收紧，“三道红线”势必倒逼房企去杠杆、降负债，多数房企将通过销售回款、降低现金支出等方式改善财务状况。在这样的环境预期下，对于企业而言保持充足的可售货值和良好的货值结构，才能保障企业稳定发展。研究组以2016~2020年为研究区间，基于百强企业的新增货值情况、代表城市的出清周期，对其可售货值结构进行分析研究。从可售货值结构来看，约58.1%可在1年内去化，与上年同期相比提升2.5个百分点，而1~3年、3~5年及5年以上的占比则均同比减少，短期内去化压力较小。

2020年，多个城市增加优质地块供给，加之较为宽松的货币环境，企业拿地热情较高，百强企业新增高价地总量略有增长。2020年全国共成交高价地314宗，其中百强企业154宗，占比为49.0%，成交金额超3000亿元，占比为52.7%。为分析百强企业高价地去化情况，研究组整理了百强企业近五年所拿高价地开盘及去化情况。结果显示：近五年高价地开盘率为36.7%，大型房企凭借较强的资金实力和操盘能力，去化率超五成。未来随着行业盈利空间下行，企业投资拿地应更加谨慎。

4.社会责任

(1)积极依法纳税，履行企业公民责任2020年，百强企业积极依法纳税，纳税额稳步增加。百强企业纳税额均值达72.7亿元，同比增长10.3%。此外，百强企业持续加大社会公益领域投入，在保障房、教育、养老等多方面积极履行企业公民责任。

(2)为精准扶贫献策献力，获得社会各界肯定和表彰

百强企业持续多年献策献力，助力国家脱贫攻坚目标如期达成，积极推动这场声势浩大的脱贫攻坚人民战争取得全面胜利，其贡献也获得社会各界的广泛肯定。

(3)多举措筑牢战线，助力打赢防控战役

百强企业充分发挥各种优势，用实际行动助力打赢防控阻击战。防控期间，百强企业全方位投入防控工作，为防控提供了有力的物质支撑;缓解后，百强企业一手抓防控工作，一手抓复工复产工作，为扎实做好“六稳”“六保”工作，促进经济社会发展作出重要贡献。结语

房地产行业整体步入总量峰值、结构优化的阶段，市场集中度持续提升，整体利润水平呈现下降趋势，房企需要从过去的粗放经营转向精细化运营，才能在激烈的市场竞争中实现可持续发展。2021年作为“十四五”开局之年，百强企业应紧跟国家政策，精准把握市场机遇，提升产品品质与服务，优化管控模式，提升企业核心竞争力，引领行业高质量发展。