张银银：被忽略的楼市真问题

撰文|张银银&编辑|欣欣然

有人说经营类贷款拿去买房，这下可能要被干死?!真的吗?

虽然杠杆游戏之前说各地风声鹤唳的清查，不可能大面积追溯此前流入楼市的资金，但未来再拿经营贷、消费贷等买房，难度确实加大很多。

3月26日，银保监会、住建部、央行合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。

这份通知要求三部门要合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

注意时间节点。未来2个月，一些城市，我就不点名了，完全敷衍的排查，大概无法交差——一个超级城市仅仅排查出几千万、一两亿元经营贷流入楼市……

这样的清查力度，实话说谁怕啊?杠杆游戏一个对楼市云淡风轻的人，都看不下去。演戏起码像江西约谈南昌那样吧，职业点、认真点。

言归正传，三部门的这个通知，以及今年以来的各种楼市严打，比如学区房政策调整，住建部督导，金融定向收紧，实际房贷利率上行……到底会对调控造成什么影响?

今天杠杆游戏用数据和逻辑，做个分析。

1、追查已经放出去的涉房经营贷，不会掀起腥风血雨。杠杆游戏维持这个判断，过去一年、过去几个月，已经放出去的涉房经营类贷款，会查，但不会普遍性追溯、清理。

前几天看到一个新闻标题，如下，2、3个亿就叫多?

各种小微贷款，2020年至今放出去万亿元做单位，这点算个毛线。

这是讽刺吗?相关部门当然不满意，所以要出通知。

其实防止经营类贷款流入楼市，以前也说，好像也就没啥好像了。因此，杠杆游戏认为，通知不会掀起追查的腥风血雨。

2、必须“咬文嚼字”。我们看三部门通知的名字，“关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知”——注意防止二字，这是未雨绸缪的意思。

即领导事先预判，要做点事情，避免发生这样的情况。当然这个情况已经发生了1年，但现在为啥要发通知?

那就是，之前的事情虽然我不满意，但是已经发生了，也没办法，稍微加强点清理还是起码的吧。

图表来源|国信证券(002736,股吧)(特此感谢)

至于从今往后，这个搞法不能继续了，要“防止”。

于此，杠杆游戏更加认为，防止为主，既往要咎，但不会大面积揪出来。

3、为什么会出现经营贷流入楼市?其实这个道理，就和二手房、新房价格倒挂一模一样。

2020年，特殊的黑天鹅事件影响，领导很着急，必须要保就业、保民生，那就是保企业。于是要求各级、各大小银行都要低息发放贷款给小微企业们。

从上至下出台了各种政策。于是针对小微企业，甚至个体工商户的经营类贷款总金额，一下变得很多，且利率便宜，动辄比房贷利率便宜。

央行有统计的：

2020年末，普惠小微贷款余额15.1万亿元，同比增长30.3%，增速比上年末高7.2个百分点;全年增加3.52万亿元，同比多增1.43万亿元。

这么大增长，还便宜，你说拿到钱干嘛?

其实类似的情况，2008年金融危机后也出现过。但当时主要是不算很小的企业拿着便宜的钱去买地搞房地产，掀起了全民开发热潮。

而这一回，则是很多聪明的朋友，拿着小额的经营类贷款去首付，买房。于是，出现了动辄千万、数千万的房子，像刚需房一样好卖。

4、不能全怪银行和投机者。其实任何投机行为，无论怎么批评，也都有其合理性。

比如说拿着经营贷买房的朋友，因为二手房价格和新房比起来，明显有回报;比如土地供应不多，未来房价预期压力很大;比如资金面宽松，全球资产价格膨胀……

你说有办法搞到便宜的经营贷，为啥不投机?

同时银行有压力，上头要求保就业、保民生，要多给小微企业，甚至个体工商户小额贷款，且利率要求你一降再降，你说不增加贷款吗?

图表来源|首创证券(特此感谢)

一增加，如杠杆游戏上图的数据，房贷增速就上去了。

以前不是有句话：

就怕你拿钱真的去做生意和投资，拿去买房子就放心了。

这道出了经济的实际运行情况。银行也门清，这钱拿去买房，坏账率更低。所以发放和审查的时候，可想而知。

这可能也意味着，政策维持高压的背景下，经营贷涉房可能会被压制。但一旦政策高压不再，而经营贷总量依旧高、利率依旧低，杠杆游戏认为，那么资金往往还是会想办法进入楼市。

5、经营贷大规模涉房的坏处推演。我们注意到一个现象，2020年越大、越贵的房子卖得似乎越好。

这有合理之处，当城镇化进入中后期，加上二胎增加，楼市进入改善型需求时代。

但不是全部原因，杠杆游戏认为，经营贷较大规模涉房，可能是重大因素。

既然房票有限，而能拿到经营贷的人，好歹算头脑发达、有点资产和资金的人，那么可以弄到几十万、百万、数百万经营贷不难。

拿到这个钱，应该干嘛?买小的也是买，买大的也是买，又要节约购房指标、可贷款的指标，必须买大的。买得大转手才可能赚得多。

一个市场当大房子、豪宅都出现抢的情况时，市场必然“震动”，这个示范效应太强了。

于是带动刚需市场，无论新房还是二手房，很多杆友自觉认为，有钱人太多了，人家数千万都是抢，我不买等死啊?

加上学区房的刺激，更加带动了个别城市的行情。

6、啥都怪中介，这很扯。比如这次通知，加强中介机构管理，建立合作机构“白名单”……

还有购房、贷款资格造假，评估瞎搞，坐庄抬价……所有板子都打中介们身上。

实话说，杠杆游戏也不是太喜欢一些小西装朋友。部分小西装朋友满口跑火车，加上他们办的一些事，简直是把行业声誉搞烂了。

但你说全怪他们吗?并不是。

钱多，不怪他们，水不是他们放的;

利率便宜，不是他们决定的;

各大城市的供需矛盾，不是他们制造的;

哄抬部分楼盘、板块房价，是房子持有人更主动的，他们只是推波助澜……

这几年，准确说，这10多年，很多板子好像都喜欢打中介身上。

7、楼市真问题，钱多、供地少。其实这个世界上哪来那么多职业炒房的。

更多就是一个个的普通人，手上有了一点钱，或者有办法弄到一点钱，包括经营贷、小微贷等，出于投资、保值，或者明显价格倒挂，有剪刀差收益，参与进去投资为目的的买房。

银行也知道部分经营贷涉房，如上文杠杆游戏分析了，不贷款也不成。

全球性水多，资金要寻求出路。我们的水又不能外溢去欧美，越管越严，那么国内资产承压必然。

加上一些地方操盘炉火纯青，我就是不多供地，特别少供中心区的地，咋整?

图表来源|京东科技集团沈建光、季恒(特此感谢)

于是才有了这些年的一切乱象，才有了房价不跌的神话。如上图。

8、宽松货币下的资产价格走势。长期的低利率和超额货币供给，总的来说，股票走势领先其他各大传统资产，美股特别是以纳指为代表的科技股涨幅最大。

图表来源|京东科技集团沈建光、季恒(特此感谢)

住宅价格也不错，特别一二线城市的房子。

债券收益总体稳定，一般。

大宗商品涨幅一般，同时波动大。

2019年以来，我国除了少数城市，房价总体被严厉管制，所以这2年基本跑输了股市。

此前杠杆游戏也分析了，现在楼市、汇率、资产价格安全都要考虑，因此楼市泡沫总体要管，看调控频出就明白。

9、房价的根本逻辑。货币超发、城市化，这是最根本的。

看细节则是，宏观上，房地产业有着很强的产业关性，与42个产业中的39个存在着产业关关系，房地产业由此带动整体经济发展，促进就业。

看地方局部，也必须玩地价泡沫，平衡负债和各种支出。加上领导个人的投资、政绩、增长冲动。

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