房地产面临的两大最需要改的问题

房地产发展到今天，某些政策或制度总会随着时间的推移而需要诞生和消退，没有一劳永逸的政策，更没有一成不变的制度，不变就会有局限性，唯有与时俱进，才能与时代发展相协调。

此前百姓呼声最高的有两个制度，一个是取消期房预售，另一个就是取消公摊面积。期房预售在多方努力下，已经有不少地方开始落地，这也让我们看到了希望。但是对于公摊面积呼声也很高，可迟迟未能执行。

5月6日，山东省下发通知，自2021年6月1日起，房地产开发企业或商品房承销机构在与购房者签订商品房买卖合同时，应按有关规定，将房屋的建筑面积、套内建筑面积、其所分摊的共有建筑面积部位及分摊面积在合同中予以明确。

山东这个政策虽然有点进步，但是并不解渴。该政策发布后，引发了广大网友们的热议，同时也有不少人提出疑问：为何不能按套内面积交易?

对于能不能降房价先不说，至少让老百姓有个知情权吧。虽然这么多年，百姓对于取消公摊面积的呼声从未停过，然而现实执行起来却非常难推进。问题到底卡在了哪里?

我觉得肯定不是技术难题吧，不用多想，自然是利益关系。

近日，央视做《取消公摊面积呼声不断，阻力究竟来自哪儿?》专题节目，采访了大量业主及开发商。其中，有购房者提问，“为这个公摊面积买了单，但是我并不拥有对(公摊面积)的一个权利，这个才是最大的问题，就是我为什么要为(公摊面积)买单?”

那么消费者有可能靠自己算清楚公摊面积吗?开发商明确地告诉你，不可能!“实际上，一栋楼的公摊面积，由比如门厅、电梯井、楼梯道、通风管道等。实际消费者来测量，非常复杂，而且极其困难。所以说消费者来测量公摊面积，基本上是不太可能的。”

最重要的就是购房者始终处在一个信息不对称的一端，他们根本无法知道真正的公摊面积。

重庆大学建设管理与房地产学院教授王林也表示，全球基本都以套内面积计价，只有中国才把公摊面积列入计价范围。由于公摊面积计算太过专业和复杂，很容易给开发商和测量机构钻了空子。

实际上，央媒早就对公摊面积的弊端发出拷问。我记得大概是2018年，一篇《买100平的房子只得70平，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》不仅引发了网友热议，随后，人民日报、新华社双双发文对“公摊面积”发出质问，痛斥公摊面积损害了百姓的利益。

近日，央视也联系了曾写过相关评论报道的新华社记者进行了采访。“其实最难的就是法律法规制度。除了重庆之外，包括北京、广州，这些以套内建筑面积来计价的方式，虽然有相应规范出台，但是没有相应惩罚措施。”

“抵触最大的就是房地产开发商，如果使用建筑面积进行计价，存在一个灰色地带，正是因为开发商不愿意放弃这部分收益，所以这个政策才很难推进。”

新华社这位记者有没有说到购房者心坎上?之所以迟迟不能推进，是不是跟开发商的利益有关系?

我记得今年3月份，安徽省律师协会副会长周世虹就建议，实行以套内建筑面积计价销售商品房制度。“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白，既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正，铲除房地产领域的制度性问题。”

就连经济学家马光远都说过，房地产面临的两大最需要改的问题，一个就是期房预售，一个就是取消公摊面积。其中猫腻太多，水太深。

在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，购房者买房将更加关注房子产品本身，不能好不容易把钱攒够了，结果买的房子大打折扣，甚至可能最后还房财两空。我相信，随着房地产市场的变化，传统的玩法已经不适应新时代的需求。

以后将迎来新的一片天，买方时代也该来了，再不能让我们的购房者稀里糊涂消费，而应该明明白白。无论这次央视对推动取消公摊面积起多大作用，我都相信，虽然还有很多阻力，但取消的脚步越来越近了。

当然更需要注意的是，住房问题的解决指望不了降价，更甭指望一个对公摊面积的规范就可以万事大吉，所以，老百姓解决住房问题还要寄希望于多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，而这个前提就是房住不炒的坚定执行和落实。