双集中供地新规对楼市的影响正逐渐显现

双集中”供地(集中发布出让公告、集中组织出让活动)新规对楼市的影响正逐渐显现。

在4月28-29日的重庆首批集中土拍中，主城区46宗地块成交总金额超635亿元，平均溢价率超40%，最高溢价率达到129.98%。

“土拍之后重庆房价确实有所上涨，特别是土拍刚结束迎来的‘五一’期间，看房人数几乎翻了一番，好点的房子基本靠抢。”重庆中央公园板块一头部房企项目置业顾问朱远在接受《每日经济新闻(博客,微博)》记者采访时说。

国家统计局数据显示，4月重庆新房价格环比上涨1.4%，领涨全国;二手房价格环比上涨1.3%，涨幅全国第二。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“过去两年重庆楼市相对比较平静，具有较大的潜在需求量。加之重庆当地房价绝对水平相比于同级别城市而言尚处于低位，在其他城市政策收紧的情况下，重庆市场更容易活跃。多种因素下，各类资金加速进入市场，其上涨本质其实和许多大城市的逻辑相似。”

优惠取消了，多项目“开盘即售罄”

4月28-29日，重庆今年首次集中供地进入竞拍阶段。经过两天六场激烈争夺，主城区46宗地全部成功出让，总成交额达635亿元，比起拍价444亿元溢价43%以上。其中，30宗地溢价率超过40%，占比超60%，数宗地块的楼面价近1.5万元/平方米。

土地市场的火热行情快速传导到楼市。进入5月，重庆楼市水涨船高，不少新楼盘都取消了折扣、返赠电器等购房优惠，高溢价成交的地块周边新楼盘甚至开始捂盘。在售房源不断减少、价格一路跳涨，引发了市场恐慌情绪。

“现在看房的人是以前的一到两倍，新房很热很火，好一点的项目开盘就被抢购，之前一些滞销的楼盘现在也火了。” 已连续看了4、5天项目的购房者张燕告诉《每日经济新闻》记者，现场看房的情况比她想像中的更火热，就算是在不太热门区域的一个小项目，现场也有十组以上客户看房。

张燕原本在浙江工作，重庆首场集中拍地结束后，张燕连夜和家人下定决心回重庆买房。整个“五一”假期，张燕和家人“不是在看房，就是在看房的路上。”

“一手房相当火爆，每个售楼部都排队，基本没什么服务可言，人太多了，顾不上。买房意向不是很明确的客户，销售也不会太多地游说和挽留，因为要买的人多的是。” 张燕说。

事实上，这不是张燕一家首次看房。“从去年12月就开始纠结要不要买，也不时在网上看了很多项目，还咨询了不少二手房情况。”但与之前相比，张燕这次明显更慌了，“就怕土拍以后还要再涨，稍微涨一点儿，一年又白干了。现在买房都没有折扣，全部按备案价卖，一套房起码涨了10万元左右。之前送物业费、电器等优惠也全部取消了”。

张燕的担心不无道理。此前，重庆各大楼盘几乎都有优惠活动，购房者也习惯了先问折扣，但现在“没有优惠，按照备案价销售”已成了每个置业顾问的固定回答，甚至部分项目还出现了捂盘现象。

重庆南岸区市一购房者黄月明(化名)就表示，在土拍前她就一直在关注的一个现房出售项目，在“4·28”土拍前项目就开始捂盘。“当时置业顾问就表示，新一批次房源价格要等周边地块土拍价格出来后再定出售价，而此前该项目的售价就已达每平米2万元以上了。”

作为重庆置业的热门区域，中央公园板块2020年成交均价已达16198元/平方米;此次土拍中该板块楼面价一再被刷新：4月29日上午第一场，融创以14470元/平方米创新高的楼面价拿下中央公园板块82.24亩地，不到20分钟，海成便以6.2亿元拿下中央公园板块42.51亩地，最高楼面价再次刷新至14583元/平方米;此后该楼面价一再被刷新，直至当天第二场，保利以25亿元拿下中央公园168亩地，楼面价再次被刷新至15711元/平方米……受此利好，板块内新房价格也在近期一再上涨，个别楼盘成交单价已升至30000元/平方米。

一不愿具名的重庆品牌房企相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，目前重庆各个楼盘全面取消优惠政策，而由于市场的火热，大部分项目特别是热门区域的项目还取消了分销，购房者大量到访置业，带动成交量上涨。

尽管房价不断上涨，但依然未能阻挡购房者。克尔瑞重庆监测数据显示，“五一”假期后，包括华侨城、御湖壹号等重庆多个新项目出现了“开盘即售罄”现象，建面均价连续两周上涨，库存量持续下降。截至目前，重庆商品房库存量592万平方米，去化周期仅为3个月。

“土拍所点燃的二级市场热度依然延续，客户购买欲望较强，市场依然保持高热度。”克尔瑞重庆分析指出，市场的火爆也将让各项目营销投入大幅减少，目前陆续有项目开始暂停分销渠道，开始采取全民经济人模式促进销售，“若后期市场热度能持续保持或二批次集中土拍依然火爆，渠道和分销的使用率将进一步降低。”

二手房去化加速，有业主最高涨价20万

此次集中土拍不仅带火了重庆新房市场，也辐射到了二手房市场。

“‘4·28’土拍后，看二手房的人明显增多了，以前每天能接到3、4组客户咨询就不错了，现在每天咨询量呈翻倍增长。”重庆沙坪坝区一房产中介唐璇(化名)告诉《每日经济新闻》记者，一些之前看了很久房子、反复犹豫的客户在土拍后也是迅速就下手了。“特别是刚土拍结束的一周时间里，每天加班至晚上11、12点是常有的事儿。”

记者注意到，在唐璇所发的朋友圈里，“五一”期间仅她一个人的二手房成交量就有3套。“大多都是因为之前土拍溢价率太高了，购房者也怕房价上涨太快，都是趁着还没上涨前赶紧定下来。”

不过，唐璇也告诉记者，新房市场有开发商捂盘，二手房市场也有业主坐地起价，加入涨价行列。“我们门店近期就因为业主临时涨价谈崩了三四个单子。”

近一年重庆二手房价格走势 数据来源：安居客

“我手上就有一个购房者之前已经带看了好几套房源，本来已经想好了，准备跟业主交定金签合同了，但土拍后业主要求再涨价6万，最终两人没谈拢，这笔单子也就崩了。”唐璇说，这个涨价还不算多，基本涨价幅度在10万-20万元，有的业主甚至直接撤下房源、待价而沽。

事实上，这在重庆并不常见。由于新房供应量充足，重庆人也更愿意购买新房，重庆二手房库存量一度高企，挂牌量曾连续多月稳居全国第一。据央视财经报道，今年3月，重庆二手房存量超20万套进入买方市场。

但近期，重庆二手房迎来春天。据重庆当地媒体统计，从今年4月30日开始，重庆二手房一改2018年下半年以来的颓势，涨价房源占比开始多于降价房源，且在不到半个月时间内就占到六成以上。贝壳找房平台显示，截至5月20日，重庆二手房挂牌量为142230套，较一个月前少了整整1.3万套。

此外，国家统计局5月17日公布的70城房价数据显示，4月份重庆二手房价格环比上涨1.3%，在70城中排名第二。

多位重庆业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，土地过热会带来房价上涨的可能，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。特别是各个城市在第一轮土地集中出让后，会结合第一轮土地集中出让经验和城市房地产调控思路，对第二轮土地集中出让的供地结构、土拍规则等进行调整，确保地价、房价和预期的稳定，“重庆也可能会对第二轮土地集中出让进行调整”。

记者| 陈利 编辑|魏文艺 卢祥勇 杜波